【サムライ大家が語る】稼働済中古太陽光発電所の買取先の選定は複数査定がベスト！売却に最適なタイミングとは？
- 持っている稼働済中古太陽光発電所の売り時はいつがいいのかな？
- 売電期間はまだ残っているけど、いま売って損しないかな？
- 高値で売る最適な方法は？
すでに太陽光発電所をお持ちの方は、一度は考えたことがあるのではないでしょうか。
こんにちは。メガ発事務局の曽山です。
今回は不動産や太陽光発電所を複数所有されている、投資家のサムライ大家さんに執筆いただきました。
色々な投資で成功されているサムライ大家さんだからこそ言える、太陽光発電所を売却する際の最適なタイミングや、いま稼働済中古太陽光発電所を売るべき人はどのような方かについて見解をいただいています。
いま太陽光発電所の売却を検討されている方も、将来稼働済中古太陽光発電所を売却するかもしれない発電事業者も、ぜひ参考にして下さいね。
中古太陽光発電所の売り時はいつ？
こんにちは。サムライ大家です。
太陽光発電所の売り時っていつでしょうか。売却の時期はいくつか考えられます。
連系（売電）開始～５年
次に買う人に15年の融資が出る可能性があるので、売りやすい時期です。
例えば、連系から２年保有した場合、固定価格買取制度（FIT制度）の買取期間は残り18年（20年－２年）もあり、法定耐用年数が17年なので残存年数は15年もあります。法定耐用年数を超えた融資をあまり好まない銀行でも、15年融資が出やすいです。
FIT制度が続いてくれていたら、連系開始～５年程度の間に売却し、売却益を次の投資（新規購入）に使うことを繰り返すことで、少しずつ資産の若返りを図りながら利益を出していくのが理想的なプランでしょう。
ただ、ご存じの通りFIT制度は終了となり、新設の野立て太陽光発電所はありません（2019年度の売電単価14円が最後）。この期間に売却し、別の投資先に切り替えるのも一案です。
6年～15年まで
この辺りから次第に「次に買う人」が買いにくくなっていきます。FIT制度の買取期間も法定耐用年数も残り少なくなり、銀行融資が付きにくくなるからです。
年数が経過するにつれて、償却目的の企業くらいしか買い手が付かなくなる可能性もあります。
16年～20年まで
15年融資で買った人は、残債がゼロになるため購入時に描いたボーナス期間となります。税金を無視すると、売電収入が200万あれば×５年で1000万入ってくることになります。
この時期の売却価格は正直読めません。FIT制度の買取期間が残り５年未満なので、最長でも５年しか収入が続きません。21年目以降の買取状況が分からなければ投資家も手を出しにくいでしょう。
この期間も、償却目的の企業くらいしか買い手が付かなくなる可能性があります。
21年目以降
FIT制度の買取期間が終了した後は不動産投資の築古戸建投資に近い位置付けになるのではないでしょうか。仮に売電収入200万（売電単価32円）→50万（売電単価8円）にダウンするのであれば、表面利回り10％で割り戻せば500万、20％で割り戻せば250万です。
築古戸建投資のように現金買いの層が売却先となりそうです。
新設の太陽光発電所が減少中のいまが好機？
前述した通り、FIT制度は終了となり、新設の野立て太陽光発電所はなくなりました。事業認定を取得した在庫が無くなれば終了です。
しかし、購入希望者は相変わらず多い状況です。つまり、いまは「供給＜需要」の状態となっています。
それは最近の利回り低下から見て取れます。ひと昔前は表面利回り10％が最低ラインの印象でしたが、徐々に9.5％になり、いまではそれ以下までダウンしています。表面利回りが下がる＝価格が高騰している＝「供給＜需要」の状態です。
このような状況ですから、中古太陽光発電所が市場に出れば、買いたい人はかなり多いはずです。新設が高すぎるから中古を買おうという流れが大きくなりつつあるのがいまです。
以上を踏まえると、連系からの経過年数に関わらず、「いま」が売却に最適なタイミングなのかもしれません。
いま中古太陽光発電所を売るべきなのはどんな人？
数年間、太陽光発電所を保有して残債が減少した人
例えば、フルローン、金利2.5％、融資期間15年、元利均等返済で2000万、売電収入200万の発電所を購入し、５年間返済が進んだケースで考えます。
５年経過時点で残債は1414万ほど。仮に利回り11％で割り戻した場合、1818万での売却なので、残債に対して約400万残る計算です。もちろん11％で売る必要はありません。10％で売れれば2000万－1414万で約586万が残ることになります。
税金は残債ではなく簿価との差分に対してかかるので注意が必要ですが、フルローンで購入していることを考えると十分な手残りと言えるでしょう。
連系したものの、想定より発電できていない（思ったよりも儲からない）と感じている人
周囲の樹木、森林の影が思ったよりも売電に影響を与えているなど、想定していたシミュレーションよりも発電できていない人も意外と多いかもしれません。
収支が苦しいと感じる人は、高値で売りやすいこのチャンスで売ってしまうのが最良の選択だと思います。
これまでは自主管理してきたが、維持が負担となりもう売却してしまいたいと感じている人
自主管理していると、雑草の生命力に圧倒されて段々心が折れてくることがあります。特に年配の人ほど維持管理の負担が年々重くなっていくでしょう。
管理を委託して負担を軽くするか、あるいは、管理を委託すると収支が回らないような場合には売却も選択肢の一つです。
過去に一括償却、50％償却の制度を活用した人
昔のグリーン投資減税（100％特別償却）、生産性向上設備投資促進税制（50％特別償却）などを活用して大きく償却した人（主に当時儲かっていた企業）も、この機会に売却を検討してもよいと思います。
減価償却を使い果たしているか、あまり残っていないのに太陽光発電所を保有し続行ける意味は薄れています。そもそも償却目的で購入したのですから、償却後はすでに目的を達成した状況です。
一括償却などは利用していないものの、減価償却が進み、経費が取れずに税金負担が増してきたと感じている人（特に定率法を選択した人）
太陽光発電設備の償却方法には２通りあります。定額法と定率法です。個人だと原則定額法、法人だと原則定率法ですが、実は自由に選択できます。個人で定率法、法人で定額法を選択して償却している人もいるでしょう。
定額法は法定耐用年数17年の間、毎年一定額を償却します。しかし、定率法だと最初ほど償却額が大きくなります。なので、早い段階で減価償却を取りやすい一方、後々減価償却が少なくなります。減価償却が少なくなると税金も増大するのでキャッシュフローは悪化します。
定率法で償却していて、ある程度期間が経過した人は、税金を考慮して売却を検討してもよいと思います。
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稼働済中古太陽光発電所の買取先の賢い選び方
買取先の探し方
いざ売却しようと思い立っても、どうやって売却したらよいか分からない。買取先はどうやって探したらよいのでしょうか。
- 不動産業者に個別にコンタクトして仲介を依頼
- 太陽光業者（買取業者）に個別にコンタクトして依頼
１つ目は、不動産業者にコンタクトしてアパート、マンションと同様に仲介してもらう方法です。２つ目は、太陽光業者（買取業者）にコンタクトして売却査定を依頼する方法です。
しかし、どの不動産業者、どの太陽光業者（買取業者）に依頼すればいいのか悩むことになります。打診する先を選ぶのは一苦労でしょうし、手間も時間もかかります。
最も楽なのは、購入時に関係のあった業者にコンタクトすることです。所有発電所の企画、とりまとめをしていた不動産業者に仲介を依頼したり、所有発電所を施工した業者に買取を打診したりするのが簡単かつ確実です。
ただ、この方法にも欠点があります。それは競合が生じにくいことです。一社だけにお願いするということは、競合が居ないので相手方の言い値で買われるリスクがあります。
仲介の場合も、顧客リストから反応がない場合には簡単に値下げを求められたりするリスクがあります。
複数査定で時間短縮、買取価格のつり上げを狙おう
高値で買取してもらうには「競合」の存在が大事です。Ａ社が2000万の買取査定をした一方、Ｂ社が2200万の買取査定を出すなんてことは普通に起こりえます。
場所によって土地の価値は全然違います。収益還元だけで査定する業者もいれば、土地の価値も考慮して査定する業者もいるはずです。同じものを評価してもバラつきが出るものです。
中古太陽光発電所の売却時には、複数の業者に打診して査定を依頼することで、競合が生じ、簡単には低い査定額を付けにくくなります。最も査定額が高いところに売却すればよいので、売りたい人にとっては大きなメリットになります。
稼働済中古太陽光発電所の複数査定はメガ発で
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