中古太陽光発電所の売買・名義変更時に必要なこと、やっておきたいこと - 土地付き太陽光発電の投資物件探しは【メガ発】

中古太陽光発電所の売買・名義変更時に必要なこと、やっておきたいこと


にわかに注目を集めるセカンダリー市場

調査会社の矢野経済研究所が2018年5月に発表した「太陽光発電所セカンダリー市場の調査結果」によると、2018年度に売買される稼動済み太陽光発電所の取引規模は、2015年度の約3倍(450MW)にまで成長し、2020年度には2018年度の倍近く(800MW)まで拡大する見通しとのことです。確かにメガ発で掲載されている物件でも、「中古・稼働済み物件」が増えきました。

その背景には、太陽光発電所の需要と供給のミスマッチが生じていることが考えられます。これまでの売電実績で手ごたえを感じている投資家は少なくなく、今後も規模拡大を図りたいと考えている層は一定数存在します。依然として不動産市況は高い水準にあり、太陽光発電ビジネスが他の投資手段と比べて相対的に魅力が高い状態にあることもその一因としてあるようです。

しかしながら、売電単価が年々低下していることや、電力会社の新規接続受け入れ保留など、新たに太陽光発電所を開設しづらい環境となっており、実際に新設の発電所数は減少傾向にあります。

売却前にはバリューアップ

とはいえ、セカンダリー市場が活況になりつつあるとはいっても、半年以上売れ残っている物件も目にします。そのような物件の多くは買い手目線の売り方がされていません。自身が太陽光発電所を購入する立場に立った場合、どのようなことを重視するのかを考えてみるのと良くわかります。

伸びた雑草でパネルが覆われた発電所を買いたいと思いますか?

FIT法の改正で発電所の周囲にフェンスや柵等の設置が義務付けられましたが、「FIT改正前に建設したからフェンスや柵は設置しません」と答える売主から、安心して取引できると思えますか?

太陽光発電所の売却も収益不動産の売却と同じで、買い手のリスクを減らし、安心して事業を引き継げられると思わせることが重要になります。

証憑(エビデンス資料)の用意

以前のような即時償却などの節税対策が利用できないことから、今後はオールキャッシュで買う投資家は減少し、金融機関からの資金調達が前提となる層が中心になるかと思われます。金融機関からの事業融資では、エビデンスとして多くの書類が求められます。買い手が融資を受けられるよう、次の書類を用意しておきましょう。

認定通知書(証明書)

JPEA代行申請センターから、所有の発電所が経済産業局の認定を受けたことを知らせる書類です。業者経由で発電所を調達した場合は、業者名義の通知書となっています。手元にない場合は業者に確認しましょう。また、再生可能エネルギー電子申請から現時点での認定証明書をダウンロードすることができます。こちらで代替しても問題はないでしょう。

電力需給契約書(もしくは電力需給契約申込書の控え、初回の購入電力量のお知らせ)

連系時期によって書面は異なりますが、内容はほぼ同じです。電力会社との需給契約内容を確認するのに必要になります。電力会社への届出内容や認定日、受給開始日を証明できます。

土地の登記簿

(画像引用:法務省「不動産登記のABC」より)

登記簿謄本はインターネットで自由に取得できるので、誰でも簡単に見られますが、売り手が主体的に用意することで買い手の安心感を高めましょう。不動産取引では当たり前の慣習となっています。

発電所の仕様書

(画像:パネルレイアウト例)

(画像:単結線図例)

(画像:架台の構造計算資料及び設置図面【例】)

パネルのレイアウト図、ストリングマップ(配線の系統図)、架台の構造計算資料、パネル・パワコンのメーカー保証書、売電実績の証憑(電力会社が発行する「購入電力量のお知らせ」を用意しましょう。手書きではエビデンスとして弱く、買い手の融資が付かなくなる恐れがあります)は必ず用意しましょう。また、メンテナンス会社と契約している場合は、点検報告書も用意しましょう。買い手の安心感が高まります。

メンテナンス

不動産や車と同様、しっかりとメンテナンスされている物件は高い評価を受けます。これらの取り組みは10万円程度の投資で対応できます。売却査定前に、ぜひ検討してみてください。

点検報告書

(参考:エネテク「太陽光発電所 – 性能評価レポート」)

発電状況が良好であるのなら、それを第三者から保証してもらうのも一手です。スポットでメンテナンス会社に電気点検等を依頼し、そのレポートを買い手に見せることで安心感を醸成するのも良いでしょう。費用は物件の規模にもよりますが、おおよそ10万円前後で対応できます。

除草

(参考:エネテク「除草の様子」)

雑草に覆われた発電所は信用されません。大幅な値引き要請が入る原因ともなります。自身での除草が難しければ、専門業者に外注しましょう。こちらも物件規模によりますが、おおよそ10万円以内で対応できます。

雑草対策
パネル洗浄

(参考:エネテク「パネル洗浄の様子」)

だいたいの汚れは雨で流れ落ちますが、周辺の環境によっては灰がこびりつき、パネルがくすんでいるケースがあります。パネル洗浄は難しいので、専門業者に依頼すると良いでしょう。こちらも低圧であれば10万円以内で対応できます。

FIT法への対応

2017年4月にFIT法が改正され、改正前に稼動している20kW以上の野立ての発電所についても、連絡先等が明記された標識やフェンスの設置、立入禁止看板の掲示が義務付けられました。これらに対応していない発電所は、売却後に購入者が設置しなければならなくなります。そのため、FIT法未対応を理由に大幅な値引き要請を受けることになります。売却前には最低限基準をクリアできるフェンスもしくは柵を設置し、あわせて業者に標識や立入禁止看板の掲示もあわせてサービスしてもらえないか交渉してみましょう。

買い手の見つけ方

セカンダリー市場が拡大するにつれ、中古発電所の買取や仲介を手がける企業が増えてきました。最近では再エネ専門の物件検索サイトのみならず、一般の不動産物件検索サイトにも中古発電所の広告掲載が見られるようになりました。

とはいえ、太陽光発電所の売却も不動産と同様、どの会社に依頼するかが非常に重要となってきます。同じ発電所でも、業者によって査定価格に差が出ますし、販売力も異なるため売却時間も差が出ます。まずは複数の業者に査定依頼し、自身が納得できる内容を提案してくれる会社を探すことが、早期売却・高価格成約の第一歩になります。

仲介業者の選び方

単純に売出価格の多寡で決めるのではなく、価格の査定根拠や販売ネットワーク、広告宣伝の方法などを確認し、信頼できる会社か、実績のある会社なのかをチェックしましょう。また、太陽光発電の売買は名義変更等の方法が一般の不動産と異なる点が多く、顧客層も異なることから、既に太陽光発電所に関する取引実績のある業者を選びましょう。

買取業者という選択

これまでメンテナンスをほとんどしておらず、自身で発電所をバリューアップするのが難しい人、または早急にまとまった資金が必要な人は買取業者への依頼がお勧めです。但し、買取業者はそのビジネスモデルから、安く仕入れないと利益がでない構造のため、市場価格より抑えた値付けとなることはご認識ください。


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